“私家花園”內(nèi)能否搭建玻璃房

“私家花園”內(nèi)能否搭建玻璃房

【案例簡介】

    蔡甸區(qū)某住宅小區(qū)一樓房屋每戶都有一個20平米左右的小花園。業(yè)主購房時，合同上約定小花園由開發(fā)商贈送，有些業(yè)主便在花園內(nèi)搭花架，建玻璃花房，遭到樓上業(yè)主反對。樓上業(yè)主認為，開發(fā)商贈送的小花園，系小區(qū)業(yè)主共有用地，沒有單獨產(chǎn)權(quán)，不能隨意搭建建筑物、構(gòu)筑物。否則一來影響小區(qū)環(huán)境，二來樓上丟棄的雜物紙屑落入花房屋頂，如不及時清理，成為垃圾堆，易滋生蚊蟲、招引蒼蠅，且異味難聞，嚴(yán)重影響樓上尤其是二樓業(yè)主的環(huán)境衛(wèi)生，于是樓上業(yè)主紛紛向物業(yè)公司投訴，物業(yè)公司在未能說服業(yè)主自行拆除的情況下，向業(yè)主下達了書面《整改通知書》，要求一周內(nèi)拆除花園內(nèi)的玻璃花房，否則實行強拆，搭建玻璃花房的業(yè)主堅持認為，既然花園系開發(fā)商贈送，就應(yīng)該是業(yè)主私家花園，業(yè)主在自己的私有空間增設(shè)玻璃花房，外人無權(quán)干涉。物業(yè)公司見業(yè)主拒絕整改，于是請來區(qū)城管部門，業(yè)主見狀被迫自己動手拆除了玻璃花房。

【案例分析】

    此案涉及物業(yè)共有部分的界定以及建筑物共有部分如何管理和維護的問題。

    首先，明確一樓花園是屬于一樓業(yè)主私有還是全體業(yè)主共有。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，除了業(yè)主依據(jù)產(chǎn)權(quán)憑證獨占的專有部分之外，建筑物的其他部分及設(shè)施、設(shè)備等均屬全體業(yè)主共有。如果開發(fā)商贈送的花園，土地使用權(quán)已獨立分割，可以辦理土地使用權(quán)證，那么該業(yè)主就可以單獨享有，否則，就屬于建筑物的共有部分，由全體業(yè)主共同擁有。從本案的情況來看，該住宅樓的小花園并沒有進行土地分割，也不可能辦理單獨的土地使用權(quán)證，因此是該住宅樓的共有部分，當(dāng)屬全體業(yè)主共有，并非一樓業(yè)主的私有財產(chǎn)，一樓業(yè)主無權(quán)隨便改建。

    其次，明確開發(fā)商有沒有權(quán)力贈送建筑物的共有部分。目前，有些開發(fā)商以“買一樓贈私家花園”作為賣點，促進一樓的銷售。《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”沒有經(jīng)過土地分割，不能辦理獨立的產(chǎn)權(quán)證的花園，屬于全體業(yè)主共有，而非“私家花園”，開發(fā)商沒有所有權(quán)和處置權(quán)，如果在《商品房買賣合同》中出現(xiàn)了類似的贈送或銷售建筑物共有部分的條款，業(yè)主可以提起侵權(quán)訴訟。

    再次，建筑物共有部分如何管理和維護。《武漢市物業(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定：“業(yè)主大會決定改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。”業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會表決同意不得進行建筑物及其附屬設(shè)施的改建和重建。依據(jù)該條款，本案中一樓小花園的改建需要該住宅樓全體業(yè)主召開業(yè)主大會進行表決，并且經(jīng)過三分之二以上的業(yè)主同意才能實施改建。