“私家花園”內能否搭建玻璃房

“私家花園”內能否搭建玻璃房

【案例簡介】

    蔡甸區某住宅小區一樓房屋每戶都有一個20平米左右的小花園。業主購房時，合同上約定小花園由開發商贈送，有些業主便在花園內搭花架，建玻璃花房，遭到樓上業主反對。樓上業主認為，開發商贈送的小花園，系小區業主共有用地，沒有單獨產權，不能隨意搭建建筑物、構筑物。否則一來影響小區環境，二來樓上丟棄的雜物紙屑落入花房屋頂，如不及時清理，成為垃圾堆，易滋生蚊蟲、招引蒼蠅，且異味難聞，嚴重影響樓上尤其是二樓業主的環境衛生，于是樓上業主紛紛向物業公司投訴，物業公司在未能說服業主自行拆除的情況下，向業主下達了書面《整改通知書》，要求一周內拆除花園內的玻璃花房，否則實行強拆，搭建玻璃花房的業主堅持認為，既然花園系開發商贈送，就應該是業主私家花園，業主在自己的私有空間增設玻璃花房，外人無權干涉。物業公司見業主拒絕整改，于是請來區城管部門，業主見狀被迫自己動手拆除了玻璃花房。

【案例分析】

    此案涉及物業共有部分的界定以及建筑物共有部分如何管理和維護的問題。

    首先，明確一樓花園是屬于一樓業主私有還是全體業主共有。根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，除了業主依據產權憑證獨占的專有部分之外，建筑物的其他部分及設施、設備等均屬全體業主共有。如果開發商贈送的花園，土地使用權已獨立分割，可以辦理土地使用權證，那么該業主就可以單獨享有，否則，就屬于建筑物的共有部分，由全體業主共同擁有。從本案的情況來看，該住宅樓的小花園并沒有進行土地分割，也不可能辦理單獨的土地使用權證，因此是該住宅樓的共有部分，當屬全體業主共有，并非一樓業主的私有財產，一樓業主無權隨便改建。

    其次，明確開發商有沒有權力贈送建筑物的共有部分。目前，有些開發商以“買一樓贈私家花園”作為賣點，促進一樓的銷售。《中華人民共和國物業管理條例》第二十七條規定：“業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。”沒有經過土地分割，不能辦理獨立的產權證的花園，屬于全體業主共有，而非“私家花園”，開發商沒有所有權和處置權，如果在《商品房買賣合同》中出現了類似的贈送或銷售建筑物共有部分的條款，業主可以提起侵權訴訟。

    再次，建筑物共有部分如何管理和維護。《武漢市物業管理條例》第三十二條規定：“業主大會決定改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。”業主、業主委員會及物業公司未經業主大會表決同意不得進行建筑物及其附屬設施的改建和重建。依據該條款，本案中一樓小花園的改建需要該住宅樓全體業主召開業主大會進行表決，并且經過三分之二以上的業主同意才能實施改建。